분양가 상한제 폐지 되면, 분상제 폐지 시 부동산 시장은 어떤 변화를 가져올까?

분양가 상한제가 19년에 시행된지 3년만에 폐지하는 것으로 윤석열 정부 인수위에서 발표했습니다. 공급확대를 부동산 정책의 메인 키로 삼았던 정부의 서울/수도권 공급 확대를 위한 기존 정책의 변경으로 해석되고 있습니다. 그렇다면 분양가 상한제란 무엇이며 분양가 상한제 폐지로 인한 부동산 시장의 변화는 어떤 것이 있을 지 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 분양가 상한제란? 

주택가격은 건설사가 주택을 만드는데 필요로 되는 금액인 원가부분(토지/대지 매입비, 건축비 등)과 해당 주택 근방의 주택시세를 비교하여 추가로 반영되는 이윤 부분을 포함하여 자율적으로 결정하게 됩니다. 분양가 상한제는 위와 같이 구성된 분양가에서 원가외에 시세를 반영한 부분에 대해서는 일정금액 이상의 값을 받지 못하도록 분양가 심의를 통해 분양가를 결정하는 것입니다.

 

19년에 시행되어 서울 13개구, 경기 3개시에 적용되었습니다. 이러한 정책은 집값상승의 원인을 건설사의 높은 이윤을 반영한 분양가로 보고 분양가를 억제하여 아파트 가격 하락을 가져올 것이라는 정책 방향성을 가진 것이었습니다. 다만 서울, 수도권 공급이 원할화지 않은 상황에서 분양가 상한제는 아파트 분양 연기등을 부추켜 공급 부족을 심화 결과적으로는 시행이후 집값은 더 높게 치솟앗습니다.

 

2. 분양가 상한제가 시장에 미치는 영향

상승장에서 신축 아파트의 분양가가 저렴해짐에 따라 주변 기존 아파트 대비 새아파트의 가격이 저렴한 가격역전이 발생되며 소위 "로또청약"이 생겨났으며, 재개발 사업성이 악화됨에 따라 분양일정 연기, 공급부족을 심화시키는 결과를 가져왔습니다. 기존 재개발/재건축 단지의 분양가가 조정이 불가한 상황에서 조합원 분담금이 높아지고, 건설사의 사업진행을 통한 이윤은 낮아지게 되기 때문입니다. 

 

3. 분양가 상한제 폐지가 시장에 미치는 영향

첫번째는 로또청약의 사라짐 입니다. 분양가가 시장에서 자율적으로 책정되기에 분양가 상한제가 적용되어 가격역전이 적용된 청약 당첨 로또청약은 사라지게 되는 것입니다. 입지에 대한 분석을 바탕으로 한 분양가격에 대한 판단을 우선으로 신중한 청약도전이 필요하게 됩니다. 미분양 또는 낮은 가점으로의 청약당첨은 시장의 매수심리를 냉각시켜 거래 감소를 가져 올 수 있는 부분도 있습니다.

 

두번째는 도심내 공급활성화 입니다. 분양가 상한제 폐지로 재개발/재건축 사업의 분양을 서두르게 됨에 따라 주택 공급이 부족한 도심 내 공급이 진행될 것으로 예상됩니다. 분담금 비율이 낮아지고 수익이 커지는 기존 조합원에게 유리해지는 상황으로 재편됩니다.